Jakie są obowiązki właściciela budynku w zakresie kontroli i przeglądów?

Właściciel lub zarządca ma obowiązek planować, zlecać i dokumentować regularne kontrole techniczne budynku, zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego. Minimum to: przegląd roczny (elementy narażone na warunki atmosferyczne i instalacje), przegląd pięcioletni (pełna ocena stanu technicznego), a także kontrole instalacji gazowych i przewodów kominowych. Brak badań to realne ryzyko kar i odpowiedzialności za szkody. Poniżej znajdziesz czytelny zakres obowiązków, terminy i praktyczne wskazówki, jak zorganizować przeglądy bez chaosu i nerwów.

Przeczytaj również: Zastosowanie rolet wewnętrznych w biurach i miejscach pracy - doświadczenia z Łodzi i okolic

Co dokładnie obejmuje obowiązek kontroli według Prawa budowlanego?

Podstawę prawną stanowi art. 62 ustawy – Prawo budowlane. Nakłada on na właściciela lub zarządcę konieczność zapewnienia okresowych kontroli budynków i instalacji. Celem jest stałe utrzymanie bezpieczeństwa użytkowania, ograniczenie awarii i zapobieganie degradacji obiektu.

Przeczytaj również: Rębak do gałęzi: praktyczne porady i wskazówki dla właścicieli ogrodów

Kontrole wykonują osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi lub kominiarskimi (dla przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych), a w przypadku instalacji – specjaliści z kwalifikacjami branżowymi (elektryka, gaz).

Przeczytaj również: Taśmociągi w przemyśle - zastosowania i korzyści

Przeglądy roczne: co rok i bez wyjątków

Roczny przegląd obejmuje przede wszystkim elementy narażone na działanie czynników atmosferycznych oraz środowiskowych: dach, elewacje, obróbki blacharskie, balkony, tarasy, rynny, odwodnienia, elementy konstrukcji dostępne do oceny, a także instalacje mające wpływ na bezpieczeństwo użytkowania (m.in. elektryczna w zakresie ochrony przeciwporażeniowej, instalacje odgromowe, wentylacja, przewody kominowe).

W praktyce inspektor sprawdza m.in. ciągłość pokrycia dachowego, korozję balustrad, szczelność obróbek, stan tynków, pęknięcia i zarysowania, działanie odwodnienia dachu i sprawność wentylacji. Nie chodzi o „przejście wzrokiem”, lecz rzetelną ocenę ryzyka, wskazanie usterek i zalecenie napraw.

Przeglądy pięcioletnie: kompleksowa ocena stanu technicznego

Co 5 lat przeprowadza się szerszą kontrolę, w której ocenia się stan techniczny i przydatność do użytkowania całego obiektu oraz estetykę, a także sprawność instalacji i urządzeń (w tym pomiary instalacji elektrycznej i odgromowej). To moment na identyfikację ukrytych defektów konstrukcyjnych, degradacji materiałów, zawilgoceń i skutków niewidocznych dla laika.

Wyniki przeglądu pięcioletniego często skutkują planem remontów na kolejne lata: priorytety, zakres prac, orientacyjne koszty. Taki plan porządkuje budżet i minimalizuje ryzyko drogich awarii.

Kontrole dodatkowe: gaz, elektryka, kominy

Niezależnie od cyklu rocznego i pięcioletniego, przepisy przewidują dodatkowe kontrole instalacji gazowej (szczelność, działanie armatury, wentylacja i nawiew), przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych) oraz instalacji elektrycznej (m.in. pomiary ochronne). Częstotliwości i zakres wynikają z przepisów wykonawczych i norm branżowych – w budynkach mieszkalnych najczęściej są one sprzęgnięte z przeglądami rocznymi i pięcioletnimi, ale wymagają specjalistycznych protokołów.

W przypadku modernizacji, uszkodzeń po burzy lub pożarze, a także zgłoszeń użytkowników, właściciel powinien zlecić kontrolę doraźną, bez oczekiwania na ustawowy termin.

Dokumentacja: protokoły, zalecenia i archiwizacja

Każda kontrola kończy się protokołem zawierającym datę, dane kontrolującego, opis stanu, wykaz nieprawidłowości i zalecenia naprawcze z terminami. Dokumentację należy przechowywać i okazać na żądanie organów nadzoru budowlanego lub ubezpieczyciela. Brak protokołu w praktyce równa się brakowi przeglądu.

Dobra praktyka: prowadź rejestr przeglądów (kalendarz terminów, kontakty do specjalistów, status zaleceń). Ułatwia to rozliczenia, przetargi na remonty i ciągłość odpowiedzialności przy zmianie zarządcy.

Odpowiedzialność właściciela i konsekwencje zaniedbań

Odpowiedzialność spoczywa na właścicielu lub zarządcy. Niezlecanie przeglądów lub niewykonywanie zaleceń może skutkować nałożeniem kar administracyjnych, a w razie szkody – odpowiedzialnością cywilną, a nawet karną. Organy nadzoru mogą nakazać wykonanie robót zabezpieczających, ograniczyć użytkowanie obiektu lub wstrzymać eksploatację.

W razie wypadku ubezpieczyciel może zredukować lub odmówić wypłaty odszkodowania, jeśli brak jest aktualnych protokołów. To realny, policzalny koszt zaniechania.

Jak zorganizować przeglądy w praktyce: prosty schemat działania

Skuteczny właściciel działa według procedury. Ustal stały harmonogram, podpisz umowy z uprawnionymi specjalistami, a po kontroli pilnuj realizacji zaleceń. Gdy w grę wchodzi bezpieczeństwo – czas jest kluczowy.

• Ustal roczny i pięcioletni kalendarz kontroli, uwzględnij instalacje gazowe, elektryczne i kominy.
• Wybieraj wykonawców z uprawnieniami i ubezpieczeniem OC, żądaj wzorów protokołów przed zleceniem.
• Po przeglądzie przypisz odpowiedzialnych za usunięcie usterek i terminy, aktualizuj rejestr.
• Po remontach i awariach zlecaj kontrole doraźne; dołączaj dokumentację do akt obiektu.

Dialog z wykonawcą: o co zapytać przed zleceniem?

– Potrzebuję przeglądu rocznego z instalacjami. Jakie uprawnienia Państwo posiadają i jakie pomiary wchodzą w zakres? – pyta właściciel.

– Wykonamy oględziny elementów narażonych na czynniki atmosferyczne, sprawdzimy przewody kominowe, zrobimy pomiary ochronne instalacji elektrycznej. Otrzyma Pan pełny protokół z zaleceniami i terminami – odpowiada inspektor.

– Czy w razie wykrycia nieszczelności gazu pomagacie w procedurze wyłączenia i naprawy?

– Tak, zabezpieczamy miejsce, informujemy służby, rekomendujemy uprawnionego wykonawcę i przeprowadzamy kontrolę odbiorczą po naprawie.

Kiedy warto skorzystać z lokalnego wsparcia?

Jeśli szukasz sprawnej organizacji przeglądu i szybkich terminów, sprawdź Kontrola okresowa budynków na Śląsku. Lokalne ekipy znają specyfikę regionu, typowe usterki w zabudowie i wymagania nadzoru, co przyspiesza formalności i obniża ryzyko błędów.

Najczęstsze błędy właścicieli – jak ich uniknąć

• Odkładanie przeglądu „po sezonie” – terminy wynikają z ustawy, spóźnienie nie zwalnia z odpowiedzialności.
• Brak pełnego zakresu – pominięcie instalacji lub kominów dyskwalifikuje kontrolę.
• Brak wdrożenia zaleceń – protokół to nie formalność; bez napraw ryzyko rośnie.
• Niekompletne protokoły – wymagaj listy usterek, zdjęć i terminów, przechowuj dokumenty.

Kluczowe wnioski dla właściciela budynku

Regularne przeglądy to obowiązek i tarcza ochronna: zwiększają bezpieczeństwo, obniżają ryzyko awarii i porządkują budżet remontowy. Minimum ustawowe to: roczny przegląd elementów narażonych na czynniki atmosferyczne i instalacji wpływających na bezpieczeństwo, pięcioletni przegląd kompleksowy oraz dodatkowe kontrole instalacji gazowych, elektrycznych i kominów. Wszystko należy udokumentować w formie protokołów. Za niewywiązywanie się odpowiada właściciel lub zarządca – również finansowo.